151 % ... tolik energie můžete věnovat svému podnikání,
když se zabýváte jen věcmi, na které jste odborník.

Změny v DPH od 1.1.2021

Rozšíření osvobozených plnění u pronájmu nemovitých věcí

Plátci daně z přidané hodnoty byli zvyklí, že pronajímají-li nemovitost jinému plátci k vykonávání jeho podnikatelské činnosti, je možné pro tento pronájem uplatit DPH. Toto dávalo všem pronajímatelům možnost uplatnění nároku na odpočet pro všechna nakoupená plnění, která souvisí s nájmem. Standardně je totiž nájem od DPH osvobozen a u vstupů, které s tímto nájmem souvisí, tak neměl pronajímatel nárok na odpočet. Od roku 2021 se ale toto výrazně mění a my si nyní probereme, jaké bude mít novela DPH v této oblasti dopady.

Možnost zdanit nájem mezi plátci je stále zachována, ale nově není možné ho už aplikovat ve všech případech, kdy to bylo do konce roku 2020 možné. V současné době není možné uplatnit DPH na nájem následujících nemovitostí:

  • rodinný dům,
  • obytný prostor,
  • byt, jehož součástí může být garáž, sklep nebo komora,
  • stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
  • pozemky, jejichž součástí je rodinný dům, obytný prostor nebo stavba, která je tvořena minimálně z 60 % podlahové plochy obytným prostorem a které jsou pronajímány společně s tímto pozemkem,
  • právo stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba, kterou minimálně ze 60 % podlahové plochy tvoří obytný prostor.

Asi je už nyní zřejmé, že zákonodárce chtěl zamezit aplikování DPH u nájmů těch objektů, které primárně jsou určeny k bydlení. Od prvého dne roku 2021 bude tedy pronájem výše uvedených nemovitostí vždy osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně na vstupu.

Co všechno tato novela bude mít za následek?

  • Pronajímatel si nebude moci uplatnit nárok na odpočet u těch plnění, která jsou vynaložena na pronájem dané nemovitosti.
  • Povinnost úpravy odpočtu DPH, který si pronajímatel uplatnil při koupi této nemovitosti. Plátce musí sledovat po 10 let od data pořízení způsob jejího využití. Jakmile začne plátce nemovitost pronajímat osvobozeně, je na konci roku povinen vrátit 1/10 uplatněného nároku na odpočet. Tato povinnost přetrvává až do konce zmíněné 10leté lhůty od pořízení nemovitosti. Uveďme si příklad. Plátce si před 5 lety pořídil rodinný dům a uplatnil si z tohoto plnění nárok na odpočet. Následně tento dům pronajímal s DPH. V roce 2021 dochází ke změně využití tohoto domu – nyní je využíván ne pro plnění zdanitelná, ale pro plnění osvobozená bez nároku na odpočet. V daňovém přiznání za prosinec 2021 (eventuálně 4. kvartál 2021) musí vrátit 1/10 původně uplatněného odpočtu a takto bude pokračovat až do konce zmiňované 10leté lhůty.

Identifikované osoby musejí podávat přiznání k DPH výhradně elektronicky

Do konce roku 2020 mohla identifikovaná osoba podávat přiznání k DPH i v papírové podobě. Toto ale díky novele zákona o dani z přidané hodnoty od roku 2021 neplatí.

Identifikované osobě vzniká povinnost podávat elektronicky jak daňová přiznání, tak i souhrnná hlášení či jiná hlášení s výjimkou hlášení podle § 19 zákona o DPH, která řeší problematiku dodání a pořízení nových dopravních prostředků uvnitř území EU. Identifikovaná osoba rovněž musí elektronicky podávat přihlášku k registraci nebo oznámení o změně registračních údajů.

Povinnost podávat přiznání výhradně elektronicky vzniká od zdaňovacího období leden 2021 a všech následujících. Připomínáme, že identifikovaná osoba podává přiznání pouze v těch měsících, kdy jí vznikla povinnost přiznat daň. Veškerá podání, která se řídí zákonem od DPH ve znění platném do 31.12.2020, i když jsou podána po lhůtě, se řídí tímto předpisem. Z toho vyplývá, že nemusí být podána výlučně elektronicky.

Pokud by nastala situace, že identifikovaná osoba podá daňové přiznání podle zákona o DPH účinného od 1.1.2021 v jiné formě než ve formě datové zprávy s využitím dálkového přístupu ve formátu a struktuře zveřejněné správcem daně, bude toto podání neúčinné. Správce daně následně přistoupí k sankcím, jako by podání nebylo učiněno vůbec.

Máte zájem o podporu v oblasti daňového poradenství? Kontaktujte nás nebo vyplňte kalkulační formulář.

aktualizace 14.1.2021